Kurumsala verilen kiralık işyerleri için öngörülen değişimler 2012 yılında ilan edilmiş ancak 8 yıl sonra yürürlüğe gireceği açıklanmıştı. Bu değişimlerin 01.07.2020 tarihi ile artık yürürlüğe girdiği ve Borçlar Hukuku mevzuatında kendine yer bulduğunu söylemek mümkün. Konu hakkında yapılan haberlerin ekseriyetle kira sözleşmelerini ilgilendiren bir düzenleme olduğunu iddia edilse de düzenleme kapsamında tüm kira sözleşmeleri bulunmuyor.
Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan kira sözleşmelerinde etkili olacak bu kanun değişikliği için maddeler halinde açıklamalar yazımızın devamında yer almaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki kira ilişkileri konusunda yaşanan uyuşmazlıklarda bir Samsun Avukat ile görüşülerek onun hukuki desteği ile hareket edilmesi hem davacı hem de davalı tarafın menfaatine olacaktır.
Kira Sözleşmesinin (İlişkisinin) Devri
1 Temmuz Borçlar Kanunu değişiklikleri kapsamında en çok dikkat çeken ve fark yaratan düzenleme kira ilişkisinin devri konusunda oldu. Bilindiği üzere bu tarihten önce bir işyerini kiralayan kiracı; bu kira sözleşmesini kiraya verenin izni olmadan üçüncü bir kişiye devredemiyordu. Uygulamada pek çok sıkıntıya yol açan bu durum kanun koyucu tarafından aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Yapılan değişikliğe göre; kendisine kira sözleşmesinin kiracı tarafından bir başka kişiye devri konusunda teklif gelen kiraya veren; bu teklifi makul ve geçerli bir sebep göstermeden reddetmeyecektir. Haklı bir nedeni olmadan işleme icazet vermeyen kiraya veren için yapılan düzenleme ile ticari hayatın daha akıcı bir şekilde ilerleyeceği söylenebilir.
Yerine Kiracı Bularak Kiralananı Geri Vermek
Bir diğer değişiklik de kira sözleşmesinin süresi sona ermeden önce kiralanan taşınmazı boşaltmak isteyen ya da taşınırı geri vermek isteyen tacirin; ödemesi gereken tazminat tutarı ile alakalı oldu. Buna göre 1 Temmuz tarihinden önce kiralananı vaktinde önce boşaltan kiracının; kiraya verene tazminat ödemesi öngörülüyordu. Bu durum halihazırda zor durumda olduğu için kira ilişkisini sona erdiren kiralayanı daha da zor bir duruma sokmaktaydı.
Yapılan değişiklik ile birlikte kiralananı geri vermek isteyen kiracı; eğer yerine yeni bir ikame kiracı bulacak olursa ve yeni kiracı aynı şartlarda kira ilişkisini devam ettirmeyi kabul ediyorsa artık kiracının kiraya verene bir tazminat ödemesi söz konusu olmayacaktır.
Kira Sözleşmesinin Feshinde Ödenecek Tazminatın Miktarı
Kira sözleşmesini, sözleşme bitiş süresinden önce fesheden (sona erdiren) kimsenin; mağdur konumda olan karşı tarafa belirli bir miktar tazminat ödeyeceği kanunda öngörülmektedir. Gerçekten de tazminatın miktarına kadar belirli olan tazminat bedeli 1 Temmuz Borçlar Kanunu değişiklikleri ile artık 6 aylık kira bedeli olarak kabul edilmemektedir.
Değiştirilen kanun maddesi uyarınca vaktinden önce kira sözleşmesini sona erdiren tarafın karşı tarafa ödeyeceği tazminatın bedeli yargılamayı yapan hakimin takdirine bırakılmıştır. Somut olayın şartlarına ve tarafların içerisinde bulundukları duruma göre adil bir bedel tayin edilmesine yararlı olacak bu düzenlemenin de ticari hayata bir katkı sağlayarak ekonomi için faydalı nitelikte bir değişim olduğunu söylemek mümkün olacaktır.
Kiracıyı Borç Altına Sokan Bağlantılı Sözleşmeler
Kiraya veren bazı durumlarda kiracıya bağlantılı sözleşmelerin imza edilmesini şart koşarak kiraya verilen işyerinin kiralanmasını belirli satın alımların yapılmasına bağlamış olabilir. Sözleşme serbestliğinin Borçlar Kanununa hakim bir ilke olduğu dikkate alındığında bu tür Bağlantılı Sözleşmelerin yapılmasının hukuka aykırı bir tarafı olmadığını da söylemek mümkündür. Zira herkes hukuka ve kanuna açıkça aykırı olmadığı sürece istediği kimse ile istediği sözleşmeyi yapabilecektir.
Ancak Borçlar Kanununda yapılan değişiklik neticesinde artık kira sözleşmesi ile birlikte yapılan Bağlantılı Sözleşmeler kiracıya zarar verir nitelikte ise geçersiz olarak kabul edilecektir. Bu değişikliğin uygulanmasının ne şekilde olacağı ve ne tür Bağlantılı Sözleşmelerin zarar verici olarak kabul edileceği ilerleyen dönemde yargı kararları ile daha açık olacaktır.
Depozito Bedeli
İşyeri kiralarında da sözleşme serbestliği kapsamında taraflar istedikleri miktarda depozito bedeli tayin edebiliyordu. Özellikle kira ilişkisinin sona erdiği dönemde ciddi sıkıntılar yaratan – bilhassa yabancı para cinsinde depozito bedelleri – bu durumun önüne de yapılan yasa değişikliği ile geçilmeye çalışıldığı söylenebilir.
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde artık kiraya verenin kiracıdan alacağı depozito miktarı en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilecektir. Bu paranın bir senet, yabancı para ya da başka bir kıymetli evrak ile ödenmesi durumunda ise bedelin mutlaka bir banka hesabında tutulması gerekmektedir. Gerçekten de kira ilişkisini konu edinen davalarda sıklıkla karşılaşılan depozito uyuşmazlıklarında yeni kanunun nasıl uygulanacağı merak konusu.
01.07.2020 tarihli Borçlar Kanunu değişikliklerinin ekseriyetle kiracıyı koruduğunu söyleyebilmek mümkündür.
