Yeni Site Yönetiminin Borçlardan Sorumluluğu sınırları özellikle son dönemde kentlerde sitelere olan ilginin artması ile sıklıkla gündeme gelmektedir. Bilhassa sitelerde gerçekleşen yönetim değişikliklerinde eski yönetimin yapmış olduğu ve siteyi borçlandıran anlaşmalardan yeni yönetimin sorumlu olup olmadığı hususu önemlidir. Zira genellikle yeni yönetimler eski site yönetiminin bakım, onarım, geliştirmeler gibi borçlandırıcı işlemlerinden kaçınmaya çalışmaktadır. Bu durumda yeni yönetimin borçlanıp borçlanmayacağı hususu hukuki olarak hem site yönetimini hem de eski yönetimle yaptığı anlaşma sebebi ile alacaklı konumda olan üçüncü kişiyi etkiler. Bu noktada nelere dikkat edilmesi gerektiği, site yönetiminin borçtan kurtulup kurtulamayacağı hususlarında alanında bilgili bir Samsun Site Yönetimi Avukatı ile görüşülmesi faydalı olacaktır.
Yeni Site Yönetiminin Borçlardan Sorumluluğu Var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan düzenlemeler uyarınca mevcut site yönetimi, site adına borçlandırıcı işlemlerde bulunabilir. Elbette bu işlemler sitenin genel yararı çerçevesinde olan (asansör bakımı, boya, dış cephe, temizlik vs.) işlemlerdir. Peki, eski site yönetiminin borçlandırıcı işlemlerinden yeni site yönetimi sorumlu olur mu? Yönetim değişiklikleri idari yapılarda sıklıkla görülen durumlardan biridir. Yönetimlerin alacak ve borç doğurucu işlemleri ise doğrudan idari yapıyı bağlayacaktır. Yani, hem sitelerde hem de diğer yönetimlerde eski yönetimin borcundan yeni yönetim de sorumlu olur. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2021 yılında yayınlamış olduğu bir kararında da bu hukuki görüşü onayladığı görülecektir. Karar metninin özetine yazımızın devamında ulaşmanız mümkündür.
Yeni Site Yönetiminin Sorumluluğu Hakkında Yargıtay Kararları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddesinde yöneticinin görevleri sayılmış ve aynı Kanunun diğer ilgili maddesinde ise, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Kanundan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak İlişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Taşınmaz malın yönetiminin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak Kanun’un ilgili maddesi hükmü kapsamındaki yönetici görevlerindendir. Yönetimde devamlılık esas olduğundan apartman yönetiminin değişmiş olması halinde yönetimin sözleşme ilişkisi nedeniyle sorumluluğu sona ermiş somut olayda da asansörün bakım ve onarımı ile İlgili sözleşmeleri sözlü ya da yazılı olarak kat maliklerini temsilen yönetici ya da yönetim kurulu yapabilir. Asansör Şirketi ve Site Yönetimi ile apartmana ait asansör periyodik bakım sözleşmesi imzalandığı, dava konusu takip dayanağı borcun Asansör Şirketi tarafından Apartman Site Yönetimine karşı düzenlenen faturalara ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece; taraflar arasında asansör bakımının yapılması konusunda herhangi bir yazılı sözleşmenin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin ilgili maddesinde sözleşmenin apartman ve site yönetimi değişse de geçerliliğini devam ettireceğinin belirtildiği açıktır. Eski site yönetiminin kat maliklerinin vekili olarak, kat maliklerinin yararına dava konusu sözleşmeyi imzaladığı, onların adına ve hesabına sonuç doğuracağı dikkate alındığında kaldı ki böyle bir hüküm bulunmasa dahi yönetimin devamlılığı ilkesi gereği eski sile yönetiminin imzaladığı sözleşmeden yeni yönetimin de sorumlu olduğu kabul edilmelidir. Mahkemece taraflar arasında akdi ilişki bulunmadığı gerekçesi ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüş, kararın kanun yararına bozulması gerekmektedir.
