Kira ödemeyen kiracının tahliyesi hukukumuzda icra daireleri aracılığı ile yapılabilmesine izin verilen, tarafların arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine uymayan kiracıya karşı mal sahibini koruyan bir uygulamadır. Yasal düzenleme sayesinde kira ödemeyen kiracının “işgal” boyutuna varan durumu giderilmeye, bu sayede ev ya da işyeri sahibinin mülkiyet hakkı korunmaya çalışılmıştır.
Kirayı geciktiren kiracı tahliye edilebilir. Ancak kanunda aranılan şartların somut olay özelinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi halde taşınmaz sahibinin açacak olduğu tahliye davası ve tahliye talepli icra takibi ilgili makamlarca reddedilebilecektir. Bu gibi durumlar ile karşılaşmamak ve haklıyken haksız duruma düşmemek için bir Samsun İcra Avukatı ile görüşülerek vereceği tavsiyeler doğrultusunda hareket edilmesi faydalı olacaktır.
Kira Ödemeyen Kiracının İcra Kanalıyla Tahliyesi
Tarafların aralarında imzaladıkları kira sözleşmesi ile kira bedelini ödeme borcu altına giren kiracının bu borcunu yerine getirmemesi durumunda taşınmaz sahibi icra takibi ile alacağını talep edebilir. Takibin dayanacağı belge ise kira sözleşmesi olacaktır. Önemle belirtilmesi gereken nokta ise herhangi bir sözleşmenin icra takibine konu edilebilmesi için damga vergisi bedelinin ödenmiş olması gerekir. Bu bedel Vergi Dairesine ödenebilir.
Damga vergisi ödenen kira sözleşmesi ilamsız icra takibi ile takibe koyulur ve borçlu olan kiracıya bir Ödeme Emri gönderilir. Borçlu yasal süresi içerisinde icra takibine itiraz etmez ise aleyhinde başlatılan takip kesinleşecektir. Artık, kiracının maaşına, arabasına, banka hesaplarına ya da diğer mallarına yönelik haciz işlemleri tesis edilebilecektir.
Kiracının Tahliyesi Davası
Başlatılan icra takibinde kiracıya, ödemediği aylara ilişkin söz konusu kira bedelini ödemesi için 30 günlük bir süre verilir. İşyeri kiralarında bu süre daha azdır. Eğer bu süre zarfında kira bedeli ödenmeyecek olursa kira ödemeyen kiracının tahliyesi için ev ya da işyeri sahibince dava açılabilir. Açılan dava neticesinde yargılamayı yapan hakim tarafından somut uyuşmazlık incelenir ve kiracının tahliye edilip edilmeyeceği hususunda bir karara varılır.
Eğer İcra Hukuk Mahkemesi hakimi tarafından kira ödemeyen kiracının tahliyesine yönelik bir karar verilirse bu kararın icrası da yine İcra Dairesi kanalıyla gerçekleşir. Kiracının tahliyesi davasında verilen karara karşı İtiraz, İstinaf yollarına başvurulabilir. Ancak bu başvuru kiralananın tahliyesi kararını durdurmaz. İcra Memuru, Polis Memuru ve mal sahibinin avukatı eşliğinde kamu gücü kullanılarak; kira bedelini ödemeyen kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması söz konusu olacaktır.
Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kiracının Tahliyesi
Yazımızın ilk bölümünde tahliye talepli başlatılan icra takibinin bir kira sözleşmesine dayanması gerektiğinden bahsetmiştik. Ancak kirayı ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için her zaman yazılı kira sözleşmesi olmasına gerek yoktur. Bazı durumlarda tarafların sözlü olarak kurdukları sözleşmeler de kiracıyı çıkarma konusunda taşınmaz sahibi kiraya verenin işini görecektir.
Yazılı kira sözleşmesi olmadan kiracının tahliye edilebilmesi için; gönderilen ödeme emrine bir itiraz yapılmaması gerekir. Böyle bir durumda kiracının; kiraya veren tarafından iddia edilen kira sözleşmesinin varlığını kabul ettiği görüşü hukukumuzda hakimdir. Eğer kira sözleşmesi olmadan açılan tahliye davasına itiraz edilecek olursa artık taraflar arasında sözlü bir sözleşmenin yapıldığı ve uygulandığı kiraya verence ispat edilmelidir. Söz konusu ispatın yapılabilmesi için tanık dinletilebilmesi de mümkündür.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Hakkında Yargıtay Kararları
Bina Aidatını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK.nın 269/2.maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. (6. HD 2015/ 11891 E. 2016/5132 K.)
Kira Bedelinin İcrasında Kefilin Durumu
Davalı kefilin kira sözleşmesini garantör ve müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığına ilişkin uyuşmazlık yoktur. Ne var ki, sözleşmenin kefil sıfatıyla imzalanmış olması, doğrudan davalının kefil olarak sorumlu olması sonucunu doğurmaz. Kefaletin, yasanın aradığı şekil şartlarına uygun olması da zorunludur. 6098 sayılı TBK ise 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. TBK’nun 583. Maddesinin birinci fıkrasına göre; “Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısı ile belirtmesi şarttır.” düzenlemesi yer almaktadır. Yasada tarif edilen şekle aykırı düzenlenen kefalet sözleşmesine istinaden kefalet sorumluluğu doğmaz. Somut olayda, davalı kefilin, kefilliğine ilişkin kira sözleşmesi, 6098 Sayılı TBK’nun yürürlüğe girmesinden sonra imzalanmış olduğundan, kefaletin şekil şartları 6098 Sayılı TBK hükümlerine tabidir. Kira sözleşmesinde, kefilin sorumlu olduğu miktar, kefalet tarihi ve müteselsilen kefil olduğuna ilişkin açıklamalar kefilin el yazısı ile belirtilmediğinden, yasal şekle uygun verilen bir kefillik söz konusu olmadığından, adı geçen davalının borçtan sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenle, kefil olan davalı … hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. (3. HD 2017/16049 E. 2017/16890 K.)
